C33
Schweizer Koordinationsstelle für zirkuläres Bauen
Herkömmliche Vertragsmodelle und bestehende Standards spielen auch zukünftig eine wichtige Rolle, wenn sie den Erfolg des Bauprojekts und nicht den Risikotransfer ins Zentrum stellen. Bei grossen und komplexen Bauvorhaben lohnt sich die Auseinandersetzung mit neuen Vertragsmodellen wie Allianzverträgen.
Carlo Peer* | 04.04.2025
*Dr. iur. Carlo Peer, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht. Er ist Rechtsanwalt und Partner bei VIALEX Rechtsanwälte AG in Zürich/Klosters und schwerpunktmässig in den Bereichen des privaten sowie öffentlichen Bau- und Immobilienrechts tätig.
Wer baut, bewegt sich in einem rechtlichen Gefüge, das grossmehrheitlich von den Vertragsparteien selbst, von Gesetzen und von den anerkannten Regeln der Baukunde abgesteckt wird. Die Baubeteiligten, die sich in diesem Gefüge bewegen, fokussieren vertraglich vermehrt darauf, ihre eigenen Risiken zu minimieren. Dieses Anliegen mag verständlich erscheinen, zumal die anderen Parteien gleich vorgehen. Aus bauwirtschaftlicher Sicht ist ein Risikotransfer indessen bei Weitem nicht immer sinnvoll und erst recht nicht effizient, weil sich der Fokus schon vor der Leistungserbringung auf eigentliche Nebenschauplätze verlagert, die den Bauwerkvertrag überladen (z.B. mit ausufernden AGB).
Der Grund hierfür ist schnell gefunden: Der gesetzliche Werkvertrag (Art. 363 ff. OR) ist so aufgebaut, dass jede Partei (also Bauherr und Unternehmer) ihre eigenen Interessen verfolgt und einen Teil der Risiken allein trägt. Der Bauherr strebt z.B. Vergütungssicherheit an, was er häufig mit Festpreisen zu lösen versucht, trägt aber zugleich die Vergütungsrisiken in Form von Mehrkosten bei Änderungen der Verhältnisse (Bestellungsänderungen, Baugrundrisiken, Bauablaufstörungen, Teuerung etc.). Der Bauherr hat vor allem dann mit Nachtragsrisiken zu kämpfen, wenn die von ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen, welche die vom Unternehmer geschuldete Leistung umschreiben sollten (z.B. Leistungsverzeichnis, Pläne, Baubeschrieb), lückenhaft sind. Im Licht des gesetzlichen Werkvertrags ist der Bauherr geneigt, diese Risiken auf den Unternehmer zu schieben, indem er zum Beispiel Festpreise mit einer Vollständigkeitsklausel kombiniert:1
«Alle im Leistungsverzeichnis nicht ausdrücklich beschriebenen Leistungen, die notwendig sind, um das schlüsselfertige, funktionstüchtige, mängelfreie, termingerechte, bezugsfertige und betriebsfähige Bauwerk zu errichten, sind vom Unternehmer auf seine Kosten auszuführen.
Im Pauschalpreis sind somit sämtliche Kosten für die vereinbarten Leistungen gemäss Leistungsverzeichnis und den sonstigen Vertragsbestandteilen enthalten. Der Bauherr schuldet auch für jene Leistungen keine zusätzliche Vergütung, die zwar im Leistungsverzeichnis nicht ausdrücklich beschrieben, aber für den vereinbarten Leistungserfolg erforderlich sind.» 2 Für den Bauherrn mögen solche Klauseln sinnvoll erscheinen, weil er vermeintlich Risiken auf den Unternehmer transferiert.
Diese Haltung greift indessen zu kurz und ist für das Projekt an sich wenig sinnvoll. Wer die Risiken vertraglich zu einseitig zuweist, provoziert bereits bei der Planung und Ausführung Konflikte unter den Baubeteiligten. Eine konstruktive, pragmatische und zeiteffiziente Lösungsfindung wird damit verhindert, was nicht nur Mehrkosten verursacht, sondern auch zu zeitlichen Verzögerungen führt und einen Zustand des gegenseitigen Misstrauens weckt.3
Mit diesen Feststellungen will ich auf keinen Fall zum Ausdruck bringen, dass traditionelle Vertragsmodelle nicht bzw. nicht mehr funktionieren. Sie haben sich in der Praxis etabliert und sind gerade bei zahlreichen kleineren Projekten auch das richtige Mittel, um den rechtlichen Rahmen abzustecken – hier kommt es ganz entscheidend auf den Willen der Parteien an, sich für ausgewogene Lösungen in Werkverträgen auszusprechen oder eben nicht. Weder das gesetzliche Werkvertragsrecht noch traditionelle Vertragsmodelle sind somit das Problem, sondern die redaktionelle Uferlosigkeit bei Werkverträgen gepaart mit falschen rechtlichen Schwerpunkten.
Die traditionellen Vertragsmodelle können mitunter bei komplexen und grossen Vorhaben an ihre Grenzen stossen, weil sie zuweilen die falschen Anreize setzen, was ungewollte Folgen zeitigt (unzureichender Austausch unter den Baubeteiligten; Abwehrhaltung statt Lösungsfindung; Nichtbearbeitung von Schnittstellen etc.). Für diese Problematik gibt es unterschiedliche Lösungsansätze:4
Projektallianzen funktionieren meines Erachtens nur, wenn alle Baubeteiligten eines Projekts Teil der Allianz werden. Der initiale Allianzaufwand wird natürlich höher ausfallen, weil sich die Allianzparteien zunächst finden und schliesslich auch gemeinsam die verbindlichen Parameter der Allianz definieren müssen, was stets mit Blick auf das konkrete Projekt zu erfolgen hat.10 Deshalb soll der Allianzvertrag primär auch bei grösseren Bauvorhaben zur Anwendung gelangen.
Um diesen Aufwand in Zukunft möglichst zu minimieren und Projektallianzen grundsätzlich in der Baubranche zu fördern, sind gerade Standards von entscheidender Bedeutung, weil sie zu einem gemeinsamen und somit kooperativen Verständnis der Beteiligten beitragen können.
Die Standards können diese Aufgabe indes nur erfüllen, wenn sie mit den bestehenden Digitalisierungstendenzen Schritt halten können.
Weil der NPK im Baualltag nicht wegzudenken und breit abgestützt ist, wäre er als standardisierte Grundlage für kooperative, digitale Modelle eigentlich prädestiniert. Eine direkte Verbindung zwischen digitalen Modellen und Leistungsverzeichnissen fehlt indes nach wie vor – es mangelt an Standards und Werkzeugen für die Konvertierung von 3D-Modellinformationen in NPK-basierte Spezifikationen. Diese Brücke gilt es in Zukunft mit neuen bzw. angepassten Standards zu bauen: Damit alle Parteien von neuen Entwicklungen profitieren können, ist sicherzustellen, dass das Verständnis unter den Baubeteiligten gewährleistet bleibt: Hierzu braucht es eine Verknüpfung von bauteilbasierten, digitalen Modellen mit den herkömmlichen NPK-Positionen, die in der Praxis rege Anwendung finden. CRB ist aktuell damit befasst, diese Verknüpfung herzustellen. Die Zukunft wird weisen, ob und in welcher Form dies gelingt.
Weder die herkömmlichen Vertragsmodelle (Bauwerkvertrag, Planervertrag etc.) noch die bestehenden Standards (NPK, BKP etc.) haben ausgedient. Sie werden sich vielmehr auch in Zukunft einer regen Anwendung erfreuen, weil sie sich in der Praxis aus unterschiedlichen Gründen bewährt haben. Es gibt auch keinen Grund, altbewährte Vertragsmodelle und Standards grundsätzlich zu hinterfragen. Deren Einsatz hat sich indessen primär am Projekterfolg und nicht am Risikotransfer zu orientieren, um nachhaltiger Natur zu sein. Man baut besser mit- statt gegeneinander.
Bei komplexen und grossen Bauvorhaben stossen herkömmliche Modelle zusehends an ihre Grenzen, was Grund genug ist, sich mit neuen, vertraglichen Modellen auseinanderzusetzen. Dies dürfte merklich besser gelingen, wenn neue Vertragsmodelle von neuen Standards flankiert werden.
