Facility Management

Il Modello di processi e prestazioni per il Facility Management (ProLeMo) è uno standard ampiamente utilizzato per processi, prestazioni e costi del Facility Management. Il linguaggio unificato facilita la collaborazione fra tutti gli attori coinvolti. Affinché ciò sia garantito anche in futuro, il modello è stato ampiamente rielaborato e adattato agli sviluppi attuali.

René Sigg, Partner e direttore Intep – Integrale Planung GmbH, membro del consiglio d'amministrazione IFMA Svizzera
31.03.2022

Fino all'inizio degli anni 2000, praticamente non esistevano metodi professionali o direttive per il Facility Management. Con la fondazione di Chapter Schweiz di IFMA (International Facility Management Association), si è iniziato a capire che con processi e prestazioni chiari si può raggiungere una maggiore efficienza nella gestione degli immobili. Pertanto, si è lavorato su una comprensione univoca e comune del linguaggio. Nel 2009 IFMA Svizzera e il CRB hanno pubblicato il Modello di processi e prestazioni per il Facility Management che ha riscontrato da subito un forte interesse. Il modello ha contribuito in modo significativo all'affermazione del Facility Management nelle organizzazioni private e negli enti pubblici.

Motivi della revisione

Il sorgere, negli ultimi anni, di ulteriori raccomandazioni nazionali e internazionali sul Facility Management, così come la pubblicazione del St. Galler Management-Modell di quarta generazione, ha reso necessari degli adattamenti al Modello di processi e prestazioni. Inoltre, occorreva integrare nella revisione le esperienze precedenti dei 27 partner di progetto nonché gli sviluppi attuali, come la digitalizzazione. L'obiettivo era di ottenere una standardizzazione completa e con essa migliorare la collaborazione e una maggiore comprensione per l'attuazione di processi e prestazioni.

Sviluppi nazionali e internazionali

Parallelamente al Modello di processi e prestazioni FM, sono state sviluppate diverse norme internazionali. La maggiore divergenza è stata riscontrata nella struttura di base delle disposizioni. Di conseguenza, si è deciso di rappresentare i processi strategici di controllo e operativi e i relativi costi tramite un approccio globale. Inoltre, il Modello di processi e prestazioni rielaborato tratta ora non solo la fase di utilizzo dei beni immobili, ma anche le fasi di predisposizione e di valorizzazione ed è stato quindi esteso alla dimensione del ciclo di vita. Oltre a ciò, sono stati aggiunti anche i processi dell'organizzazione a livello di gestione e supporto. Questo significa che ProLeMo è ora applicabile in generale ai livelli gestionale, aziendale e di supporto.

Digitalizzazione

Anche il Facility Management è stato fortemente influenzato dalla digitalizzazione e le modalità di lavoro tradizionali sono sempre più sostituite da procedure digitali, basate su modelli e automatizzate. Definizioni come Building Information Modelling (BIM), IoT (Internet of Things) o Big Data sono diventate ricorrenti. Nella fase di progettazione e di gestione, il metodo BIM si è affermato in particolare per la programmazione in rete. Nel contempo, i dati dell'opera vengono registrati e raffigurati in forma digitale. Ciò significa che i dati e gli attributi, nonché il loro scambio, devono essere definiti e specificati. Le nuove norme ISO della serie 19650 sono utili a questo scopo, perché si occupano della presentazione di obiettivi e requisiti e di alcuni processi generici nella gestione delle informazioni con il supporto del BIM.

I vantaggi e l'utilizzo del BIM per il Facility Management con i relativi responsabili, non diventano evidenti solo con i dati provenienti dalla progettazione e dalla realizzazione di progetti nuovi o ristrutturazioni, ma già all'inizio del processo di progettazione, quando vengono ordinate le informazioni operativamente rilevanti per l'immobile. Sulla base dei modelli di prestazioni esistenti nel Facility Management sono stati sviluppati i cataloghi dei campi dati. Questi definiscono le informazioni e i dati per le prestazioni del Facility Management. Al Modello di processi e prestazioni sono state collegate anche le linee guida «Swiss IoT Guidelines for Smart Buildings».

Viene così realizzato un nuovo standard che definisce le risorse per la tecnica e la gestione. IoT descrive la connessione attraverso la sensoristica e la comunicazione che ne deriva.

Responsabilità dell'operatore

I proprietari e gli operatori devono gestire i propri beni immobili all'interno di un quadro legale. Questi obblighi del proprietario e dell'operatore sono parte del Facility Management e assumono un ruolo centrale nell'adempimento della conformità legale di un'organizzazione. Il Modello di processi e prestazioni documenta i processi in cui si collocano le attività importanti per la sicurezza operativa e la conformità legale.

I Facility Services possono anche essere suddivisi in questo senso in prestazioni immobiliari e non immobiliari. I Facility Services immobiliari si basano sulle fasi del ciclo di vita di un immobile e sono prevalentemente forniti nella fase di gestione.

Utilizzo per gli utenti

Il Modello di processi e prestazioni FM si orienta al St. Galler Management-Modell. Questo pone l'organizzazione in primo piano e considera il management come una riflessione continua tra l'organizzazione, la generazione di valore aggiunto e l'ambiente. Nella nuova mappatura dei processi Facility Management, i processi gestionali FM comprendono i compiti di conduzione dell'organizzazione Facility Management. Includono, ad esempio, le attività di progettazione e coordinamento per i processi aziendali e ausiliari FM. I processi aziendali FM si riferiscono all'effettiva esecuzione dei compiti principali del Facility Management che sono orientati a soddisfare le esigenze dei clienti. Comprendono inoltre le attività principali del Facility Management nelle fasi di fornitura, gestione e dismissione. I processi ausiliari FM assicurano la disponibilità di risorse e la fornitura dei servizi interni necessari per l'esecuzione efficiente ed efficace dei processi aziendali.